セカンドハウス維持費の実態｜月12万円の内訳をすべて公開

📝 2026年4月15日追記：固定資産税セクションを実績値で全面改版

納税通知書が届き、概算値→実績値（年65,600円）に更新。軽減措置の内訳、セカンドハウスvs別荘の税額比較表、20年間のシミュレーションを追加した。詳細は固定資産税セクションを参照。

はじめに

セカンドハウスの維持費は、実際いくらかかるのか。前回の記事では、トランクルーム → 賃貸アパート → 新築セカンドハウス購入という3年間の迷走を書いた。次は、「で、実際いくらかかってるの？」という話だ。家を買った話は夢があるが、読者が本当に知りたいのは「夢のあとに来る請求書」の方である。

というわけで今回は、新築セカンドハウスのランニングコストを全公開する。水道光熱費からローン、保険、税金まで、実際の請求書ベースで丸裸にしていく。さらに、トランクルーム時代・賃貸アパート時代とのトランクルーム・賃貸・新築の3時代コスト比較もお見せしたい。

セカンドハウス維持費の結論：月約12万円、年約139万円

忙しい人のために、先に結論を書いてしまう。

新築セカンドハウスの月額ランニングコストは約12万円。年間で約139万円だ。

「高っ」と思った人もいるだろう。しかし内訳を見ていくと、その大半を占めるのが住宅ローン。水道光熱費は意外とかわいいものだった。

セカンドハウスランニングコスト一覧──新築戸建ての実例

入居から約8ヶ月分の実績をもとに、月額・年額をまとめた。数字は若干丸めている。

項目	月額	年額	備考
住宅ローン	約90,000円	約1,080,000円	セカンドハウスローン
電気	約6,500円	約78,000円	40A
ガス	約3,000円	約36,000円	プロパンガス
水道	約800円	約10,000円
通信	約3,300円	約40,000円	楽天モバイル
浄化槽維持費	約3,300円	約40,000円	点検+検査+清掃
火災・地震保険	約3,300円	約40,000円	5年一括の月割り
固定資産税	約5,500円	約66,000円	通年換算
合計	約115,700円	約1,390,000円

以下、項目ごとに解説していく。

住宅ローン：月約9万円（年約108万円）

圧倒的最大の出費。全体の約8割を占める。逆に言えば、ローンさえなければ月2.5万円程度で新築セカンドハウスが維持できる計算になる。

今回、頭金ゼロのフルローンで購入した。一括で買うという選択肢もあったが、あえてそうしなかった。理由はキャッシュフローの最大化だ。まとめて払えばその瞬間に手元からキャッシュが消える。ローンなら月々の定額払いに分散され、手元のキャッシュは運用に回せる。ローン金利以上の利回りで運用できれば、借りた方が合理的。もし途中で一括返済したくなったら、繰上返済すればいい。選択肢を残しておくことに価値がある。

ちなみに、セカンドハウスローンは本宅を担保に入れないと借りられないと思っている人も多いかもしれない。実際には、本宅の担保なしで年利1％台前半のフルローンが通った。属性にもよるので一概には言えないが、まずは銀行に相談してみる価値はある。

電気：月約6,500円（年約78,000円）

40A契約。セカンドハウスなので行った時しか使わないが、滞在中はエアコンをずっとつけっぱなしにしている。

実績を見ると、夏のピーク（9月分）は11,430円。353kWhで3段料金まで突入した。一方、冬場は5,000〜6,000円台で推移。暖房はエアコンのみだが、断熱性能が高いのか、思ったほど跳ねない。新築の恩恵はこういうところに出る。

ちなみに、現在は燃料費調整額がマイナス（1kWhあたり▲7〜12円）なので、かなり助かっている。これがプラスに転じたら……考えないようにしよう。

ガス：月約3,000円（年約36,000円）

プロパンガス。都市ガスに慣れている人からすると「プロパンは高い」というイメージがあると思う。実際、基本料金だけで月2,000円近くかかる。都市ガスなら900円程度なので、約2倍だ。

ただ、セカンドハウスなので使用量自体が少ない。月の使用量は1〜2m³程度。給湯器でお風呂を沸かす程度なら、従量料金はさほどかからない。

そしてプロパンに変わって気づいたのが、お湯の「圧」が全然違うということ。プロパンは都市ガスの約2倍の熱量があると言われているが、体感としてもそれがはっきり分かる。蛇口をひねった瞬間の、あのガツンと来る熱さ。基本料金は高いが、火力に関しては都市ガスを完全に上回っている。

水道：月約800円（年約10,000円）

驚くほど安い。2ヶ月検針で、使用量は2ヶ月で4〜8m³程度。滞在時しか使わないので当然と言えば当然だ。

安さよりも特筆すべきは水の質。東京の水道水とは明らかに違う。肌あたりが柔らかいというか、水質が実に気持ちいい。風呂に入るのが本当に楽しみで、意味もなく朝風呂、昼風呂、夜風呂と入ってしまう。1日3回風呂に入る生活が成立している。東京では絶対にやらない。水がいいと、風呂が「入るもの」から「楽しむもの」に変わる。

冬場の凍結対策について。この冬は1〜2ヶ月ほどチョロチョロと水を少し出しっぱなしにしていたが、水道代への影響はそれほどなかった。少量を流し続ける程度なら、劇的に跳ね上がることはない。

賃貸アパート時代は水道+下水道のダブル課金で、冬季に2ヶ月42m³・7,075円という悲惨な請求が来た月がある。ただしこれには裏話があって、実は凍結防止のせいではなく、トイレのレバーが戻らないまま家族が東京に帰ってしまっていたのだ。2週間ずっとトイレの水が流れ続けていた。気づいたときの絶望感たるや。

セカンドハウスあるある：「出発前にトイレのレバーを確認する」が最重要チェック項目に追加された。

通信：月約3,300円（年約40,000円）

楽天モバイルの「最強プラン」。SIMを据え置きルーターに挿して、固定回線の代わりに使っている。月3,278円でデータ無制限。光回線を引くと月5,000〜6,000円はかかるので、コスパは圧倒的だ。三木谷さんに感謝。

「速度は大丈夫なの？」とよく聞かれるが、スプラ2くらいなら全然いける。多少ラグいかな？と感じることはあるが、週末にフェスがあっても普通にプレイできる。ネトフリやYouTube等の4K動画再生やリモートワークでのオンライン会議等はもちろん問題ない。ガチのeスポーツ大会に出るなら光回線を引いた方がいいと思うが、そういう人はそもそもセカンドハウスでプレイしないだろう。

浄化槽：月約3,300円（年約40,000円）

下水道が通っていない地域なので、浄化槽を使っている。

正直に言うと、最初は抵抗があった。東京生まれ東京育ちの自分にとって「浄化槽」と聞くと、どうしても「汲み取り」のイメージがある。なんか臭いそう、なんか嫌だな、と。

しかし、実態は全く違った。今の浄化槽は微生物が有機物を分解する仕組みで、いわゆる「汲み取り式トイレ」とは全くの別物だ。臭いは一切ない。言われなければ浄化槽があることすら気づかない。庭の片隅にマンホールの蓋があるだけで、存在感ゼロである。

維持費の内訳はこんな感じ。

項目	費用	頻度
保守点検	8,000円/年	年3〜4回
法定検査	11,500円/年	年1回
清掃（汚泥引き抜き）	約20,000円/年	年1回
合計	約40,000円/年

3つとも浄化槽法で義務づけられている。やらないと行政指導の対象になるので、素直にプロに任せるのが吉。

気になるのが下水道との比較だ。賃貸アパート時代の実績では、下水道使用料だけで月約1,500円、年間約18,000円だった。一方、浄化槽は年間約40,000円。確かに浄化槽の方が高いが、差額は年2万円程度。しかも浄化槽なら下水道使用料はゼロで、水道料金も基本料金だけで済むことが多い。トータルで見れば、「浄化槽だから損」とは言えない。

火災保険・地震保険：月約3,300円（年約40,000円）

5年一括で約20万円。月に直すと約3,300円。毎月の請求が来るわけではないのでつい忘れがちだが、ボディブローのようにじわじわ効いてくる費用だ。

ただし、ここには戦略がある。火災保険は、万が一建物が焼失した場合に、金銭的な損失が出ないように設計した。建物の再調達価額をフルカバーする設定で、全焼しても保険金で同等の建物を再建できる。ローンが残った状態で建物だけ消失すると「土地と借金だけ」という悲惨な事態になりかねないが、保険でそのリスクをゼロにしている。年4万円は安眠料だ。

固定資産税：月約5,500円（年約66,000円）

【2026年4月追記】納税通知書が届いたので、概算値を実績値に更新した。

結論から言うと、年65,600円。決済時の日割精算から概算していた数字と、ほぼドンピシャだった。ちょっと拍子抜けするくらいの一致だが、逆にいえば精算時の計算がまともだったということだ。

ただし、この金額にはカラクリがある。

2つの軽減措置が効いている

本来の算出税額は約119,000円。ここから2つの軽減措置が適用されて、今の金額に落ち着いている。

住宅用地の特例（土地）：住宅が建っている土地は、課税標準額が評価額の1/6に軽減される。これだけで土地にかかる税額が6分の1。
新築住宅軽減（家屋）：新築から3年間（木造の場合）、家屋の税額が1/2に減額される。

この2つが同時に効いているから、119,000円→66,000円まで圧縮されている。どちらも制度を知って適切に届出しているかどうかの話で、建物や土地が変わるわけではない。

セカンドハウスでも「居住用」扱いになる

意外と知られていないが、セカンドハウスは税制上「居住用財産」として扱われ、本宅と同じ軽減措置がフルで適用される。

ポイントは「別荘」との区別だ。生活の拠点として月1日以上使っていればセカンドハウス、たまにしか使わない保養目的なら別荘。名前の響きは似ているが、税制上の扱いはまったく違う。うちは毎週のように通っているので、セカンドハウス認定は問題ない。

セカンドハウスの購入を検討している人は、この区別を把握しておいて損はない。

4パターンの税額比較──「知ってるかどうか」で3倍変わる

同じ土地・同じ建物でも、税制上の扱いでこれだけ変わる。

パターン	年税額	現状比
①新築セカンドハウス（3年間）★今ここ	約66,000円	1.0倍
②4年目以降（新築軽減が切れた後）	約119,000円	1.8倍
③中古セカンドハウス（築15年相当）	約55,000円	0.8倍
④別荘扱い（特例なし）	約180,000円	2.7倍

①と④の差は年間で約114,000円。

①と④の違いは、要するに「セカンドハウスとして届出しているかどうか」だけだ。届け出ないと税金が3倍近くになる。知っているか知らないかの差。これは知っておくべき。

②の4年目以降は①から大きく上がるが、それでも④の別荘扱いより年間で約61,000円安い。住宅用地の特例（土地の1/6軽減）は新築軽減と違って期限がないので、セカンドハウスとして使い続ける限りずっと効く。

③の中古が①より安いのは、建物の評価額が経年で下がるため。新築にこだわらないなら、固定資産税に関しては中古の方が有利になる。

⚠️ 要注意：4年目から年+53,000円

今の年66,000円は期間限定だ。

新築住宅の軽減措置は3年間（木造の場合）。うちは令和9年度（2027年度）が最終年。令和10年度（2028年度）から新築軽減がなくなり、年税額は約119,000円に跳ね上がる。今より年+53,000円の増加。

この記事の維持費合計は月約12万円＝年約139万円だが、2028年度からは年約144万円になる。ボディブローがもう一発増える。覚悟しておこう。

20年間のシミュレーション

長期で見るとどうなるか。木造住宅の評価額は経年で下がるため、税額も3年ごとの評価替えのタイミングで段階的に減っていく。

期間	セカンドハウス（年額）	別荘だった場合（年額）
令和8〜9年（築2〜3年）	約66,000円	約180,000円
令和10〜11年（築4〜5年）← 軽減終了	約115,000円	約176,000円
令和12〜14年（築6〜8年）	約103,000円	約165,000円
令和15〜17年（築9〜11年）	約92,000円	約153,000円
令和18〜20年（築12〜14年）	約80,000円	約142,000円
令和21〜23年（築15〜17年）	約69,000円	約130,000円
令和24〜26年（築18〜20年）	約57,000円	約118,000円
令和27年（築21年）	約45,000円	約107,000円
20年間の合計	約161万円	約294万円

セカンドハウス認定を維持するだけで、20年間の累計差額は約133万円。毎週通うだけで133万円の節税。これ以上のモチベーションはない。

なお、上記は土地の評価額を20年間一定と仮定した概算値。実際には3年ごとの評価替えで土地評価額も変動する可能性がある。

固定資産税は「所有すること」に対してかかる税金。賃貸にはない出費で、これが「持つ」ことのコストのひとつだ。ただ、新築×セカンドハウスの組み合わせで最大限の軽減措置を取れていることが通知書で確認できた。知識が税額を決める。文字通り。

トランクルーム・賃貸・新築の3時代コスト比較

せっかくなので、トランクルーム → 賃貸アパート → 新築セカンドハウスの3時代でランニングコストを比較してみた。

費目	①トランクルーム	②賃貸アパート	③新築セカンドハウス
住居形態	1.5帖のBOX	2DKアパート	新築4LDK一戸建て
家賃/ローン	—	約51,000円	約90,000円
光熱費	—	約6,200円	約10,300円
通信	—	約3,300円	約3,300円
保険・税金	—	約700円	約8,800円
その他	約15,400円	約800円	約3,300円
月額合計	約15,400円	約62,000円	約115,700円
年額合計	約185,000円	約744,000円	約1,390,000円

①→②で約4倍、②→③で約2倍。着実にコストが膨らんでいるのが見て取れる。ただ、①はあくまで「荷物置き場」で、居住費は含まれていない（都内の自宅が別途ある）。純粋な比較は②と③だろう。

②→③の差額は月約54,000円、年間約65万円。大きい。しかしこの差のうち約39,000円はローンの増分だ。光熱費の差は月4,000円程度で、意外と大きくない。

セカンドハウスは賃貸 vs 購入どちらが得か？

「月12万もかかるなら、賃貸の方がよくない？」

当然出てくる疑問だ。賃貸アパートなら月6万円ちょっとで住めていた。数字だけ見れば、賃貸の方が圧倒的に安い。

しかし、この比較にはいくつかの見落としがある。

賃貸の家賃は100%消えるお金だが、ローン返済の大部分は資産形成になっている。毎月の返済のうち、利息分を除いた元本返済が積み上がっていく。払った分だけ「自分の資産」が増えている。賃貸の家賃にはこれがない。

さらに資産価値の上昇がある。周辺は今、急速に開発が進んでいる。新しい分譲地の造成、道路の整備、商業施設の動き。いわゆる「これから」のエリアだ。もちろん値上がりの保証はないが、周辺の開発状況を見ている限り、大幅に値下がりするシナリオは考えにくい。購入価格前後で売却できれば、積み上げた元本分はそのまま手元に残る。

賃貸は「住む権利」にお金を払っている。所有は「資産」にお金を払っている。同じ「月々の支払い」でも、意味が全く違う。

ていうか、もうキャンプいらない

ランニングコストの話を書いてきたが、最後にひとつ告白がある。

セカンドハウスが、もはやキャンプ場になっている。

家族でリビングに銀マットを敷いて、NANGAの寝袋で寝ている。新築の一戸建てなのに。

プロジェクターで映画を観て、カードゲームして、Switchやって、夜遅くまで気兼ねなく騒ぐ。クワイエットタイムなんてない。隣のサイトに気を遣う必要もない。チェックアウトの時間もない。雨でもノーダメージ。虫もいない。トイレはウォシュレット。風呂は前述の通り、水質最高。お腹が空いたらコンビニまで徒歩数分。

控えめに言って、まじで快適。

キャンプ沼にハマって、ギアが増えすぎて、トランクルームを借りて、アパートを借りて、最終的に家を買って──たどり着いた結論が「もうキャンプはいらない」である。